TAHLİYE DAVALARINA İLİŞKİN BİLGİ NOTU
TAHLİYE DAVALARINA İLİŞKİN BİLGİ NOTU
Bu bilgi notumuzda uygulamada işe yaraması öncelenerek tahliye davaları türleri hakkında hap bilgiler sunulmuştur; keyifli okumalar diler, aklınıza takılan herhangi bir soruda e-posta kanalıyla iletişime geçmenizi rica ederiz.
TAHLİYE DAVASI TÜRLERİ
1. KİRA AKDİ SÜRESİNİN 10 YILI DOLDURMASI HALİNDE TAHLİYE DAVASI
Kira akdinin süresinin on yılı doldurması sebebiyle açılan tahliye davasında, kiraya verenin herhangi bir sebep göstermesi gerekmiyor. Bu dava açısından ikili bir ayrım var: Eğer sözleşme belirli süreli kira akdi ise sözleşme süresi+ 10 yıl dolması gerekir. Örneğin, taraflar arasında 5 yıllık kira sözleşmesi var; 5 yıl+10 yıl olarak hesaplama yapılır. Eğer taraflar arasında 10 yıllık belirli süreli kira akdi var ise 10 yıl + 10 yıl olarak hesaplama yapılır. Belirsiz süreli kira akdinde ise süre, kiranın başlangıcından itibaren hesaplanır. On yıllık uzama süresi sonunda uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce ihtar çekilmesi gerekmektedir.
2. İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
Tahliye konusu taşınmaza kimlerin ihtiyacına dayanılarak dava açılabilir sorusunun yanıtı şöyledir: Malikin kendisi, eşi, alt soy, üst soy ve kanun gereği bakmakla yükümlü kişiler. Kanun gereği bakmakla yükümlü kişiler için Medeni Kanun Madde 364'e bakmak gerekiyor. Kardeş için ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilir mi? Medeni Kanun Madde 364'deki koşullar var ise kardeş için de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılır. Bu dava için kriter dava konusu taşınmaza ihtiyacın gerçek ve samimi olmasıdır.
Dava Açma Süresi: Belirli kira akdi var ise sürenin sona ermesinden bir ay içinde davanın açılması gerekiyor; kiraya veren bir aylık sürede dava açacağına dair kiracıya ihtar gönderirse dava açma süresini bir kira yılı uzatır. Yeni malik ise sürenin sona ermesinden itibaren bir ayla bağlı değildir ( taşınmazın malikinin değişmesi ihtimali). Örneğin taraflar arasında 5 yıllık kira akdi var; eski malik bu davayı açmak için 5 yılın dolmasını beklemek zorunda ama yeni malik 5 yıllık süre içinde de dava açabilir. Yeni malikin taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarı kiracıya ulaştırması lazım ama dava 6 aydan sonra açılabilir. Yeni malik bu süreleri kaçırdıysa eğer eski malik gibi açacak davayı yani 5 yıllık kira akdinin süresinin dolmasını bekleyecek ve bir ay içinde davayı açacak.
Yeniden Kiralama Yasağı: İhtiyaç sebebiyle açılan tahliye davası sonrası kiracı tahliye edildikten sonra haklı sebep olmaksızın ve üç yıl geçmeksizin taşınmaz eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Eğer kiralanırsa eski kiracı, kiraya verene tazminat davası açabilir; zararın olup olmaması da önemli değildir. Tazminat davasının istisnası nedir?: Ortada haklı sebep olması istisnayı oluşturur. Örneğin; kiraya verenin babası hasta ve hasta babasını yerleştirmek için ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açtı; kiraya veren babasını eve yerleştirdikten sonra babası öldü ise kiraya veren, yeniden kiralama yasağına tabi değil dolayısıyla eski kiracı kendisine tazminat davası açamaz.
3. İKİ HAKLI İHTAR SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası, kiracının, kira bedelini ödememesi durumunda karşımıza çıkmaktadır. Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi durumunda noter kanalıyla ihtar çekilebileceği gibi doğrudan icra takibi de başlatılabilir. Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin bitimini beklemeye gerek yoktur; döneminin bitmesi yeterlidir. Kira dönemi bittikten sonra davanın 1 ay içinde açılması gerekmektedir.
Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle hazırlanan icra takibinde ödeme emri gönderilmesi iki haklı ihtar sayılmaktadır; burada önemli olan husus tebligat yapıldığında ödemenin gerçekleşmemiş olmasıdır; kiracı takip başlatıldıktan sonra henüz ödeme emri kendisine tebliğ edilmeden kira bedelini öderse dava yolunu kapatmış olur. Bu dava türü için bir diğer önemli husus ise ihtarın aynı kira yılı için olmasıdır; kira borcunu tek ihtarda belirtmek mümkün ise iki ayrı ihtar çekilmez; haklı olarak nitelendirilemez.
4. KİRACININ OTURABİLECEĞİ KONUTUN BULUNMASI HALİNDE TAHLİYE DAVASI
Kiracının veya eşinin aynı ilçe ve belediye sınırları içerisinde konutu var ise ve kiraya veren bu durumu sözleşmeyi akdederken bilmiyorsa sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açarak kiracıyı tahliye edebilir. Kiracının maliki olduğu konutun dolu olması bu durumu değiştirmez.
5. KİRA AKDİNE AYKIRILIK NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
Kira akdine aykırılık nedeniyle tahliye davası, kira sözleşmesine konu taşınmazın sözleşmede belirtilen şartlarda kullanılmamasından kaynaklı olarak açılır. Uygulamada buna örnek olarak, kira sözleşmesinde alt kira yasağı olmasına rağmen kiracının, kira sözleşmesine konu taşınmazı alt kiraya vermesi örnek gösterilebilir. Bu dava türü açısından dikkat edilmesi gereken husus, kiracıya konuya dair ihtar çekilmesi gerektiği ve kiracının kendisine tebliğ edilen ihtara rağmen sözleşmeye aykırılık halini bertaraf etmemesidir. Kira akdine aykırılık halinde ihtar çekmek genel ve zorunlu kural olsa da ihtar çekmenin faydalı olmayacağı haller istisnayı teşkil etmektedir. Örneğin, kiraya veren ve kiracı arasında kiralanın kullanımından ötürü açılan bir ceza davası var ise ihtar çekilmeksizin doğrudan tahliye davası ikame edilebilir.
6. YENİDEN İNŞA VE İMAR SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI
Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davası türünde önemli olan kriter, yeniden inşa durumunun kira akdinin feshini haklı kılıp kılmadığıdır. Uygulamada geçici tahliye kurumu da var. Dava açma süresi ihtiyaç sebebiyle tahliye davası ile aynıdır; bu dava türü açısından da yeniden kiralama yasağı bulunmaktadır.
7.YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYALI TAHLİYE
Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye talebi açısından önemli olan husus tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra yapılmasıdır. Kanun koyucu, kiraya verene direkt icraya başvurma hakkı tanımaktadır. Tahliye taahhüdüne cezai şart eklenebilir.